人民法院执行拍卖房屋过程中承租人的权益如何保障

近年来，随着人民法院执行力度的不断加大，诸多被执行人的财产尤其是除金钱之外的房产成为首要的执行目标。但是，在司法实践中，部分被执行的房屋往往可能会涉及到装饰装修、租赁等实际情况，那么在法院强制拍卖过程中，承租人的权益如何保障，装饰装修损失能否进行主张，承租人的承租权能否排除法院的强制执行，执行法院能否直接带租拍卖，成为承租人关注的焦点。从承租人的角度出发，做如下分析：

一、 承租人的装饰装修能否一并进行评估拍卖

如果被执行人将被拍卖的房屋出租给承租人使用，通常被执行的房产属于被执行人所有，被执行房屋的装饰装修属于承租人所有。被执行房屋装饰装修附着于涉案房产之上，装饰装修也是为满足涉案房产的正常经营目的而进行购置、安装。故涉案装饰装修如与涉案房地产分离即会严重减损其价值。应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十八条“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖”的规定合并进行评估拍卖。

二、 承租人的承租权能否排除法院的强制执行

人民法院对执行房产进行司法拍卖，系通过司法行为对执行标的物强制变价并用所得价款清偿被执行人所欠债务。其既包括对执行标的物权属的强制转让，也包括对执行标的物的强制交付。

《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》[法释（2015）10号]第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”

如果申请执行人为金钱债务人，因追债而涉及案涉房屋，租赁权在被执行房屋被保全或采取执行措施之前就成立，依据上述规定，承租人主张的租赁权可以排除强制交付。

如果申请执行人为抵押权人，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，承租人主张的租赁权可以排除强制交付。

三、 承租人可以主张带租进行拍卖

承租人在申报租赁权并请求带租拍卖的，在该不动产设立抵押权、法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同、支付合理租金，并实际占有使用该不动产，或在该不动产设立抵押权、法院查封后才签订合法有效的书面租赁合同或实际占有使用该不动产，但申请执行人同意带租拍卖的，应当裁定在租赁期限内带租拍卖。结合江苏省无锡市中级人民法院《关于执行不动产时涉租赁处理的指导意见》[锡中法（2017）122号]，承租人在满足一定条件时，可以主张带租拍卖。

总之，在实践中，承租人在签订租赁合同时，需认真核实租赁的标的物是否存在抵押或被人民法院查封的情形。