夫妻共有房屋一方无权处分未办理完成不动产登记不适用第三人善意取得制度

经世律师事务所 ●

一、案情

陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，产权登记证上所有人为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住，陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，当地派出所出警后责成雅居公司暂停过户。2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《房地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。

本案涉及的问题是第三人是否符合善意取得的构成要件取得该房屋；原告善意的状态应保持到何时才能被认定；受损失一方的合法权益如何保护。

二、评析

（一）本案中原告善意的状态应保持到何时才能被认定

本案案情并不复杂，陆小峰与周忠兰婚内共同共有的一处房屋，产权登记证所有人为陆小峰一人，其私自通过中介公司转让房屋的行为已构成无权处分，根据《物权法》106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”

如果第三人满足以上条件购买了房屋那么他就会取得房屋的所有权，而本案中叶冰松虽然已交全额放款并实际入住，但仅仅是与陆小峰在房地产转让登记申请表上签字并未实际办理完毕房屋转让登记，于是本案的焦点就在于，原告叶冰松已经向房地产管理部门申请了过户登记，这时发现陆小峰实为无权处分，如果后来登记成功了，原告是否还符合善意的主观要件呢？这是原告叶冰松能否善意取得房屋所有权的关键。

关于这一争议有三种观点：

第一种观点认为应当以签订合同时为准，理由是不动产登记是以国家信用为保障的，如果要求不动产的受让人除了要了解登记薄的状况之外，还要去承担额外的审查义务，这不但对于受让人不公平，也不利于商品的自由流转。因此，只要受让人在签订合同时履行了注意义务就应推定其具有主观善意。

第二种观点认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，受让即为接受让予之意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。

第三种观点认为应当以申请登记时为准，理由是鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非受让人所能左右，以申请时为准更能保护受让人的权益。即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用，只要受让人提出登记申请时为善意即可。例如，《德国民法典》第892条第2项便规定：“为取得权利而有必要进行登记的，对于取得人的知情，以提出申请的时间为准，或在依873条有必要成立的合同嗣后才成立时，以合意的时间为准”。

认定受让人主观善意应以何时为准，对这一问题的认识将直接影响到对本案的判决， 我个人赞成第二种观点即以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，只有一个完整的受让过程才能完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，明确的指明是整个登记过程完毕，而不是处于登记的某一过程中，否则无法发生善意取得的效力。本案中原告在过户登记完成之前发现陆小峰为无权处分人，主观上并非善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。

（二）受有损失的一方如何维护自己的合法权益

本案原告叶冰松如何维护自己的合法权益呢？我认为应分两种情况讨论，其一是根据《最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

本案中被告周忠兰以其对于房屋转让一事并不知情且为陆小峰私自处置主张合同无效，如按上述最高法解释规定应不予支持，因此转让合同虽然有效但并未善意取得房屋所有权，原告可以向法院追究陆小峰的违约责任或者解除合同并赔偿损失。

其二是根据《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在未得到共同共有人周忠兰追认的情况下，对于无权处分人陆小峰擅自处分周忠兰的共有财产的行为自然是无效的，陆小峰与叶冰松签订的房屋转让合同也就是无效的，叶冰松可以向法院主张陆小峰的缔约过失责任并要求其赔偿损失。

综上所述，原告叶冰松未能在登记完成前一直保持善意的主观心态，不符合善意取得的构成要件，不能善意取得该房屋所有权，但其也可以通过其他的方式维护自己的权益，弥补自己所遭受的损失。