出租人解除租赁合同的法律分析

本次笔者基于房屋出租人、房屋承租人签订《房屋租赁合同》，就房屋出租人解除租赁合同相关法律作出分析。

一、承租人与出租人成立房屋租赁法律关系

房屋出租人与承租人签订合同是基于双方的真实意思表示。根据《合同法》第三十二条 “当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”故而，一般情况下，合同在签订的时候就已经发生了法律效力，承租人与出租人成立房屋租赁法律关系。

二、出租人解除合同的情形

按照合同法的规定，合同的解除分为协商解除、约定解除和法定解除。出租人解除房屋租赁协议的方式一般有三种：（1）如果当事人协商一致解除租赁合同的，那么自达成共识时起，房屋租赁合同解除;（2）如果房屋租赁合同中约定了解除合同的条件的，那么自条件发生时，合同自动解除；（3）如果出现了法律规定的解除情形，那么合同自一方的解除通知到达另一方时解除。

但根据《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”因此，无论合同的约定解除和法定解除，都需要按照合同法第九十六的规定履行相应的通知义务，另一方存在异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

对于双方协商解除合同的情形，笔者不再赘述。下文就法定解除情形及约定解除情形进行简要分析：

1、出租人解除合同的法定情形

《合同法》第九十四条：“【法定解除情形】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”

第二百一十九条：“【未正当使用租赁物的情形】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”

第二百二十四条：“【非法转租情形】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

 第二百二十七条：“【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

上述情形为出租人享有的法定解除权，当承租人存在上述情形时，出租人有权通知承租人在通知承租人后解除合同。且上述规定的法定情形，无需出租人于合同中明确约定，即可享有对合同的单方解除权。

根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”合同解除后，如若双方在合同中对该等情形的违约责任进行约定的，则按照合同约定的违约条款执行；如若未约定的，出租人仅有权按照合同法第九十七条的约定要求承租人恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。但需注意的是，如若合同中未对损失的金额及范围进行明确约定的，承租人仅承担赔偿出租人实际损失的责任，且出租人需有证据证明自己的实际损失。

2、出租人解除合同的约定情形

出租人约定的合同解除情形，需依照合同的具体约定分析。此处暂以A房屋中介公司提供的《房屋租赁合同》中约定的出租人有权单方解除合同的情形进行分析。根据A公司提供的《房屋租赁合同》中第八条：“出现下列情形之一的，甲方（出租房）有权单方解除合同，收回房屋:

（1） 乙方在租赁期限内拖欠租金达三日的，或欠缴各项费用总和达月租金15%的；

（2）未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途、拆改变动、损害房屋主体结构，或私自更换房屋内装修配置，或保管不当或不合理使用导致房屋及附属物品、设备设施损坏、丢失并拒不赔偿的；

（3）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租(包括但不限于长租、短租、日租等)给第三人，或租赁期间违反约定的租住人数、年龄标准或其它甲方限定的租住条件的；

（4）乙方拒不配合甲方对于房屋的其他经营管理活动的，包括但不限于不配合甲方对于房屋其他可租住房间的出租，怠于或拒绝配合甲方对房屋进行的检查维护维修，拒不服从房屋内禁止饲养宠物的规定(整租房源经房屋资产出租人同 意后可饲养宠物除外)，拒不履行房屋内禁止放置电瓶车及为电瓶车充电的规定拒不改正或情节严重的；

（5）乙方因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域拒绝改善等原因干扰影响他人或其他相邻权人正常生活，导致房屋周边邻居、居委会书面投诉或受到派出所出警协调的；

（6） 乙方违反国家法律法规规定，利用租赁房屋从事违法活动，损害公共利益，或不遵守附件四《房屋居住安全承诺书》、附件五《居住生活注意事项》的；

（7）其他由于乙方违反本合同约定，经甲方提出拒不改正或因乙方原因导致本合同无法继续履行的情形。”

上述条文对房屋出租人单方解除合同的情形作出了约定，我们可以注意到，其中亦涉及法定解除的情形，但是未涉及排除适用“买卖不破租赁”的约定。因合同法最大程度的尊重当事人的意思自治，所以法律允许双方当事人对法定解除情形进行更加细致的约定。因此，在出现上述约定的解除情形时，出租人亦享有解除合同的权利，在其履行了通知义务后，可与承租人解除合同。

3、出租人因转移所有权而解除合同情形

在现实中，承租人通常会遇到出租人因转移房屋所有权而强制解除合同的情形。根据《合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” ，买卖双方在订立买卖合同时，应遵循“买卖不破租赁”原则的规定。买卖合同的生效并不会自动终止买卖标的物之前已存在的租赁关系，相反，买受人还应代替出卖人，继续履行原来的租赁合同。该条法律规定设定的目的和意义在于：当买卖关系和租赁关系同时存在于一个标的物之上时，法律优先保护已成立的租赁关系。

但是，如若双方约定排除适用“买卖不破租赁”原则的，据笔者通过中国裁判文书网查询相关既往判例，法院对该约定持肯定支持态度。因此，该原则可以通过当事人的约定排除适用。因此，如若合同中约定排除适用“买卖不破租赁”原则的，则出租人转移所有权时，有权在通知承租人后解除合同；如若双方未在合同中约定排除适用该原则的，房屋所有权的转移不影响租赁合同的效力。

三、总结

本文论述了出租人解除租赁合同的几种情形，并对房屋所有权发生转移时“买卖不破租赁”的适用进行了分析。鉴于合同系双方当事人的意志表达，合同内容千变万化，而且房屋出租人提供的《房屋租赁合同》亦存在很多的差异，因此不能完全一概而论。但是基本的法定解除情形及因房屋所有权转移而造成合同解除的情形是大同小异的，此时可依据实际的合同签订情形去处理判断出租人是否有权单方解除合同。值得注意的是，如若租赁过程中发生出租人无合理理由解除合同的，应及时保留双方签订的书面合同及双方的电话、短信等聊天记录，应用法律工具维护自身合法权益。